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买房投资?你会投资吗?买房投资必读

2018-01-26   来源:石房网      4190人次浏览 

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摘要: 什么时候买房?房地产投资对中国人来说是一条很重要的投资渠道,很多人对什么时候买房这件事特别纠结,一方面说中国房地产市场泡沫巨大,甚至到了崩盘的边缘

     什么时候买房?房地产投资对中国人来说是一条很重要的投资渠道,很多人对什么时候买房这件事特别纠结,一方面说中国房地产市场泡沫巨大,甚至到了崩盘的边缘的声音不绝于耳;另一方面,尽管很多城市限购,但依旧地王頻现,房价不断上涨。那现在这个时候还能不能进行房地产投资呢?答案是肯定的。一方面从全球房地产发展的历史来看,尽管也曾出现过像日本20世纪90年代的房产崩盘和2008年美国房地产的泡沫,房地产价格大幅回调,但总的趋势来讲是一个不断上涨的过程,另外,据统计房地产价格80%的年份是上涨的;另一方面,中国房地产市场从上世纪90年代启动以来,尽管历经多次调控,大多数年份是上涨的。并且中国人口基数巨大,城镇化、城市化还在进行中,刚需、升级换代和国人买房安居的情结这些因素叠加,以及巨大的投资需求,使中国房地产行业快速发展。因此,我始终认为,中国房地产市场还有10-20年的黄金发展期,高位震荡和平稳上涨将是今后房地产市场发展的常态,当然不同城市之间,同一城市不同地段之间的分化也会更加明显。只要买入就能赚钱的时代一去不复返了,买了就能暴涨的日子也很难有了。但是房地产投资仍旧还是我们实现财富保值增值的重要途径。

 
    在哪里买房?现在很多专家说,买房投资就要买一线城市或者发达地区二、三线城市市中心区域的房屋。话是不错,但是也不能一概而论,具体来说还是有许多讲究的。用最近网上传得很火的一句话来形容眼下的楼市,“一线是赌场,二线是战场,三线四线或成火葬场”。先说一线,北上广深动辄几万甚至十多万一平米的房价,总价好几百万或者超千万,不是一般老百姓所能投资的起的。并且一线城市限购、限售、提高首付等,提前把楼市送入了冬天,有点高处不胜寒的感觉,已经有人悄悄地从北京等一线城市撤退了,越来越多的人认识到楼市强监管不可能马上放松,暴涨行情已过,他们赌的是房地产起伏的周期,低买高抛。一线城市房价将高位震荡,但从长远来看,一线城市的核心区块仍具投资价值,回调应该是买入的时机。二线城市,要找具有区域中心位置的强二线城市。重点是京津翼环渤海地区,环上海都市区,珠三角地区,中部的郑州、长沙,西部西安,西南的重庆、成都。还有海南三亚。目前是这些城市大都涨了一大波,并且很多城市也限购。不过这些城市的房价还有空间,核心地段,品质楼盘极具投资价值,真的是买到就是赚到。在接下来的三、四线、五线城市,我看买来居住没有问题,投资还是算了吧。
 
    如何计算买房投资的收益?一般认为投资房产的收益有两块:
 
    1、租金收益。2、房子价格的变化。
 
    下面我们就来说明一下,投资房产的收益,这里也有几个概念,一个叫总收益,还有就是净收益和净收益率。
 
    1、总收益=租金收益+房价变化收益。这个公式应该不难理解,就是注意一点,租金收益也是指净租金收益,是租金去掉业主要承担的费用。
 
    2、净收益=总收益-按揭利息,
 
    3、净收益率=净收益/买房总额-按揭总额
 
    为了小伙伴们能够更全面地分析判断当下值不值得投资房产,我这里再讲两个概念。一个是机会成本。机会成本是经济学中非常重要的一个概念,即你用同样这笔钱去做别的投资,它能带来的收益,就是机会成本。当下市场的几种主要投资的机会成本:
 
    1、投资银行理财或货币基金:4%
 
    2、长期投资债券基金:8%
 
    3、长期投资股票基金:10-15%
 
    另外一个概念就是杠杆投资。买房是标准的杠杆投资,一般只需3成左右首付,就可以拥有房产使用期和所有权,并且剩余的钱可以以很低的利息和较长的期限来归还。这笔贷款出来的钱尽管也要支付利息,但如果把它投资到别的资产上也能产生高于利息的收益。
 
    看明白了以上的几个指标,我们就可以来以净收益率为主要参考指标,综合机会成本和杠杆投资,那么一处房产值不值得投资,我们就可以科学决策了。

Tags:买房投资

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